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聊聊投资房产的这件事

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发表于 2020-5-8 01:16:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

4月20日是央行公布新一期LPR的日子。不出所料,相比3月份,4月份1年期LPR降息20个基点,5年期LPR降息10个基点。

我们知道,1年期LPR代表着实体经济的融资成本,5年期LPR代表商业房贷的融资成本。
看到5年期LPR下降,不少群友开始跟我留言,咨询投资买房的事情。一个一个的答复太麻烦,干脆简单写一篇文章出来,也算统一回复了。
我先说结论:
2020年以来,希望通过买房子来发财致富永远不可能了!
君不见,国家反复强调“房住不炒”,意思不是很明显吗?那就是不主张老百姓买房子了。如果你的投资不跟着国家的指挥棒走,非要逆势而为,就是很不明智!
我前期写文章,经常说的一句话是,我们看问题一定要有大格局。
如今,“房住不炒”就是监管层的大格局。
如果要培养这种大格局,必须了解国家层面的利益。国家只会从全局上考虑问题,不可能仅仅单方面的利益,比方说地方政府或者国有房企的利益。
就拿国际原油价格来说。
我们知道,最近一段时间美、沙、俄之间就石油减产问题一直在扯皮。
由于石油价格低迷对于美国页岩油企业的影响很大,国内许多媒体开始宣传美国霸权瓦解等等。
这些人爱国的精神可嘉,我也很欣赏,但是我们要理性爱国,才能真正帮到自己的国家。
对于美国精英来说,他们最在乎的是美元霸权所营造的全球供养体系。
这个供养体系为:美国占据科技创新的最顶端,欧盟与日本为美国提供高端制造,中国提供中低端制造,资源国家为美国提供石油。
这跟当年的大英帝国一个德性。在工业化时代,大英帝国营造的分工体系为,英国本土生产工业品,英国殖民地印度、澳大利亚、美洲提供原材料或工业基地即可。
反正,世界霸主所营造的全球供养体系一定是对他最有利的,谁敢挑战这个供养体系,就不惜一切代价灭了谁。
美国页岩油企业在美国能源企业中的占比仅仅3%,即使全军覆没了,那又如何?它动得了美国霸权的根基吗?
所以说,每当我看到国内媒体高呼美元霸权解体,我就仍不住发笑。
对于美国精英来说,它真正在乎的是全球原油市场的“良性循环”,只要全球原油市场能够正常运转,OPEC国家辛辛苦苦赚的那点美刀,很容易就会被重新忽悠回美国人的手中,比如说多买些美国的军火,多买些美国的国债,来美国多投资点。
至于国内的页岩油企业,跟美国精英没多大关系,他们还想着趁机逼迫这些页岩油企业抓紧提高页岩油开采技术,把生产成本降下来。
讲到这里,我们再谈谈美国原油5月合约的负油价,这也是网友今天问的比较多的问题。
今天早上醒来,得到的第一个消息就是WTI原油5月合约出现了“负油价”。

看样子,2020年可真是一个魔幻之年,活见鬼的事情都能够遇到。不过,仔细想一下,也没有什么大不了的。
负油价的消息出来之后,什么美国霸权衰落,大萧条来临的词都整出来了,一点新意都没有,无语。
其实,这些人同样没有大格局,由于这篇文章不是专门谈这个的,我大致说一下。
WTI(西德克萨斯中质原油)出现负价格的核心原因是,4月22日下午六点就是WTI2005的最后交割日。然而,一直到4月21日,仍有17%的仓位没有换月,如果不换月的话,就得面对面交割。
而做原油期货交易的投机者,没有几个想真实交割的,无外乎投机而已。
由于前期美、沙、俄之间的石油价格战,美国最近1个多月已经储存了大量的石油,特别是WTI原油的交易地——库欣,本身就是一个小镇,如今这个小镇的储油库已经快挤爆了。
空头们看到这一点,就认定多头一定不敢交割而违约,自己就可以赚取违约金。因为多头一旦交割,这些原油的贮藏就成了大问题,一旦原油来到个人手中,那就是一个烫手的山芋,扔是扔不得,运输、贮藏的成本又高得吓人。
于是,空头们就拼命开空仓,打压WTI2005原油期货价格,直到把价格打到负值。
这就是原油期货的来龙去脉,大家判断一下,能够威胁到美国所营造的全球供养体系呢?如果影响不到,这种情况跟美国霸权衰落,全球大萧条能扯上半毛钱的关系吗?
我们再来看一下“中国制造”当前在全球的地位。

我曾经在前期文章中讲中国发达国家粉碎机,不光是全球工厂,更是工厂中的工厂,有些人就不满意了。
他们纷纷指出,中国也一个液压枪都生产不出来,就连圆珠笔的钢珠前两年才整出来,更不用说电脑CPU、操作系统,说我是不是太乐观了。
我觉着这些人最大的问题还是没有大局观,总是把目光放在某一个方面,然后把他放大为全部,对40年来中国制造取得的成就充耳不闻。
在他们眼中,中国制造必须哪哪都行,哪哪都牛逼,才能够成为发达国家的粉碎机。
但是,你想一想,这个可能吗?不要说中国,美国能做到吗?
个人觉得,中国只需要在关系国计民生的关键领域取得全球领先的地位,防止某些国家趁机卡脖子,就已经是非常了不起了。
中国虽然有全球最完备的工业体系,我们也不可能取得所有行业的领先权,毕竟全球是已经形成一个庞大的供应链体系,各个国家之间,谁也离不开谁。
对于当下的中国而言,我们一定要在芯片(芯片是最重要的)、汽车制造、能源化工、生物医疗领域取得领先权,否则的话,美国一定会让我们非常难受。
而对于一些虽然能够赚到不少钱,但是并非核心领域的细分市场,我们可以选择战略性放弃,毕竟对于任何国家来说,“大而全”是不现实的。
这样的话,也可以趁机与其它国家保持友好往来,毕竟,能争取过来一个国家替中国说话,绝对是好事。
这就是中国的大国格局!
我们带着这样的大国格局,来探讨为何“房住不炒”就是当今的主旋律,你心里就有谱了。
当前,中国发力的核心在于我讲的那些核心产业上,如果再向以前发展房地产的话,这些核心产业如何发展?
所以说,未来房价一定不能上涨,房地产一定不能成为资本的“蓄水池”,池子中的水一定要来到高端制造、高端服务业、战略新兴行业中去。
那么,你可能要问,为何以前管理层鼓励发展房地产呢?
此一时,彼一时!
前期地方政府鼓励发展房地产,是为了中国的工业化,可以说,房地产为中国的工业化发展立下了汗马功劳!
我们知道,1998年商品房改革以来,地方政府搞政绩工程需要钱,钱从哪里来?卖地是最快捷的。
于是,地方政府靠卖地收入与银行贷款搞起了地方基础设施建设,土地的拍卖价格越高,地方财政收入越高,所以地方政府有炒高地价的动力,房地产企业也有炒高房价的动力。
当然,上述一段话不存在价值判断。
客观来讲,土地财政对于中国的工业化进程帮助非常之大。试想一下,如果没有四处开花的基础设施建设,哪来的“铁、公、机”?哪来如此稳定的电力供应?哪来的4G基站?哪来的光纤、光缆?
没有这些基础设施建设,就无所谓运输业、旅游业的发达,无所谓家用电器市场的发达,无所谓智能手机的生产,无所谓互联网经济的发达……
现如今则不同了,如今我们需要的是“新基建”。

新基建重点发展的是5G、人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施。而这些新型基础设施并不需要地方政府搞土地财政。首先是新基建不像旧基建那样耗费大量资金;其次,新基建中央财政投入就能解决大部分问题。
最重要的是,中国的城市化进程已经进入下半场,再也不能像前半场那样投入大量政府资金了。
当前,中国的城市化率已经达到60%,在这个时间节点,居民与政府的杠杆率已经相对紧绷,房地产在居民家庭财产中的占比已经过高,在这个时期,“去杠杆”必须成为主基调。
当然,当前中国的房子也已经够多了,特别是在90后、00后成为购房主力军之后,房子显得更多。
为何这么说?
因为,由于计划生育的原因,90后、00后的人口相对60后、70后、80后来说,已经大幅减少,再加上90后、00后的父辈60后、70后,他们都拥有自己的房子。这样只会造成房子的相对过剩。
你可能要问,未来房价一定会下跌吗?
那也未必!
国家一直在强调“稳房价”,可从来没有说过“降房价”。
毕竟,卖地收入仍然是地方政府的主要收入来源,当前地方政府仍然有1000-2000万亩土地可以出售,这些土地最起码能够卖5年,也就是说,在未来5年内,一定要稳定房价,否则地方政府的财政状况将会更加难看。
当然,我并不否认,未来部分城市的房价仍然会上涨,特别是一些科技输入型城市,还有一些内地大型枢纽城市。
由于国家的科技创新力度越来越大,以及国家未来发展的方向由外需转向内需,这对于科技输入型城市以及内地枢纽城市来说,都是利好消息。
但是,在未来的日子中,尽管你选对了房子,还能够赚钱,但那终究是逆势而为,稍有不慎,就有可能翻车,何必呢?何苦呢?能顺水推舟何必顺势而为呢?
当然,有刚需买房的,最近1年反而是拿下的好机会。
未来,顺势而为的场所一定是在股市。
当然,我的意思不是让你马上入市炒股,我只是告诉你大方向在这里。










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